Основным нормативным правовым актом, регулирующим отношения в сфере регистрации прав на недвижимое имущество, является Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (далее – Закон). Государственная регистрация состоит из внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Цель законодателя при закреплении норм о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – в первую очередь – желание придать особую устойчивость правам субъектов гражданско-правовых отношений на недвижимость. Наличие в Едином государственном реестре прав соответствующих записей позволяет в случае спора достоверно определить момент возникновения соответствующего права конкретного лица на тот или иной объект недвижимого имущества, а также точно установить момент совершения сделки.

Договоры купли-продажи являются наиболее распространенными видами сделок, результатом которых является возникновение права собственности на недвижимость. Именно по этой причине при заключении договоров купли-продажи возникает наибольшее количество проблемных вопросов. При расторжении договора купли-продажи недвижимости на основании судебного акта в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ, основанием для государственной регистрации будет служить вступившее в законную силу судебное решение. При этом пункт 2 ст. 450 ГК РФ предусматривает две возможности расторжения договора на основании судебного решения: договор может быть расторгнут при его существенном нарушении и в случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи жилого дома (квартиры) заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК).

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц в договоре с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ст. 558 ГК).

Важной гарантией в обеспечении правовой защиты интересов собственников недвижимости в сделках выступают нормы, устанавливающие основания, по которым судом сделки могут быть признаны недействительными, и последствия, которые влечет за собой такое решение суда (ст. 162, 165 - 180 ГК РФ).

Другим эффективным способом защиты гражданских прав является восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Примером может служить обмен жилыми помещениями, который был произведен под влиянием заблуждения одной из сторон без какого-либо умысла другой стороны сделки. Такой обмен суд может признать недействительным и возвратить стороны в первоначальное состояние.

В числе способов защиты права собственников недвижимости следует отметить предусмотренное законом право гражданина на обращение в суд с иском о признании права.

На основании части 5 статьи 2, а также части 3 статьи 20 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

В соответствии с Гражданским процессуальным кодексом РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие либо бездействие органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы. Гражданин, организация вправе обратиться непосредственно в суд или в вышестоящий в порядке подчиненности орган государственной власти, орган местного самоуправления, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему.

В судебном порядке заявления граждан о признании незаконными действий либо бездействия органов государственной власти рассматриваются в порядке, установленном гражданским процессуальным законодательством.

По всем возникающим вопросам вы можете обратиться в Управление Росреестра по Республике Алтай и его территориальные подразделения.

Адреса и контактные телефоны структурных подразделений Управления размещены на сайте www.to04.rosreestr.ru в разделе «Контакты» / «Справочная информация».